۵ نکته درباره عقب نشینی ملک ، داستان عقب‌نشینی ملک حکایت از تخریب کل یا بخشی از یک خانه دارد. عقب‌نشینی ملک به دلیل اصلاح معابر یا جاده و همچنین بحث زیباسازی شهر به صورت قانونی انجام می‌شود. تبعا در این اقدام، خانه بخشی از مساحت اصلی خود را بنا به شرایط قانونی از دست می‌دهد و کل ماجرا حول محور این موضوع شکل می‌گیرد.
طبق قوانین تعریف شده در طرح تفصیلی شهرها «حداقل عرض گذرهای معابر» از قاعده مشخصی پیروی می‌کند. اساسا در طرح عقب‌نشینی، بخشی از خانه تحت تاثیر طرح شهرداری قرار خواهد گرفت و تخریب خواهد شد که اصطلاحا به آن عقب نشینی ملک می‌گویند.
با این تفاصیل برای بسیاری از افراد این سوالات مطرح می‌شود که: آیا می‌توان از واگذاری ملک یا حدی که ملزم به عقب‌نشینی است خودداری کرد؟ حق و حقوق مالک در قبال این واگذاری به چه شکل است؟ خرید و فروش ملک با این قاعده چه شرایطی دارد؟ چطور بدانیم که آیا ملک در محدودۀ طرحهای شهرداری است یا خیر؟ تا انتها با ایران مشاغل همراه ما باشید .
مشاهده آگهی های : مشاور املاک در رشت
۱. آیا می‌توان ازعقب نشینی اجتناب کرد؟
خیر نمی‌توان، اجباری و قانونی است.بسیار پیش آمده که فرد برای دریافت پروانۀ ساخت و ساز یا پیگیری فرآیند فروش خانه‌اش به شهرداری مراجعه می‌کند. در پی این اقدام متوجه می‌شود که ملک در طرح قرار گرفته و به اجبار باید تخریب و عقب‌نشینی را تحمل کند.
چه بسیار معاملاتی در موسسات ملکی ترتیب داده می‌شوند که ملک در وضعیت عقب‌نشینی قرار دارد. در این شرایط خریدار ملک حتما باید استعلام انجام دهد. فارغ از این، حتما باید جزئیات حقوقی به هنگام نگارش قرارداد از جمله متراژ ملک دقیقا در مبایعه‌نامه ذکر شود. عدم توجه به این مسئله به طرز قابل‌توجهی باعث ضرر خریدار ملک می‌شود.
۲. اقدام به نوسازی خانه و عقب نشینی اجباری
فرض کنید که می‌خواهید ملک را مورد بازسازی قرار دهید. برای چنین اقداماتی نیاز دارید از شهرداری مجوز بازسازی دریافت کنید. در این فرآیند مطلع می‌شوید که خانه در طرح شهرداری قرار گرفته و باید عقب‌نشینی را حتما لحاظ کنید. تبعا این عقب نشینی به هیچ عنوان قابل اغماض نیست.
برخی از مالکان با فرض اینکه طرح تعریض شهرداری به لحاظ اجرایی هنوز فاصله زمانی زیادی دارد، دست به نوسازی می‌زنند که این کار عواقب زیادی دارد. خانه‌های کلنگی که در کوچه‌های باریک قرار دارند عمدتا با این مسئله مواجه می‌شوند. اما ۳ نکته را باید در نظر بگیرید:
- اگر تخلف کنید و طرح را در زمینۀ عقب‌نشینی ملک نادیده بگیرید، شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع خواهد کرد. بدون این گواهی، دریافت سند امکان‌پذیر نیست.
- به استناد قانون، مالکیت کوچه‌ها و معابر عمومی تحت تسلط شهرداری است. در صورت تخلف در عقب‌نشینی، مشخصا در املاک شهرداری دخل و تصرف نموده‌اید.
- شهرداری می‌تواند از طریق مراجع قانونی برای تخریب خانه‌ای که مالکش مرتکب تخلف شده و حدود عقب‌نشینی را رعایت نکرده اقدام کند.
۵ نکته درباره عقب نشینی ملک
۳. چطور از عقب نشینی ملک مطلع شویم؟
پیش از اقدامات قانونی از سوی شهرداری‌ها، برخی از جزئیات اجرایی در خصوص عقب نشینی خانه به مالکان آن محدوده اعلام می‌شود. فارغ از این، اطلاعات مربوط به طرحهای نوسازی یا زیباسازی، به طور رسمی در رسانه‌های محلی یا جراید عمومی اعلام می‌گردد.
غیر از این‌ها شهرداری بر اساس ضوابط داخلی خود برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آنها در محدودۀ طرح قرار می‌گیرند، نامه رسمی می‌فرستد. جزئیات طرح از جمله: زمان جلسات رسمی برای تعیین قیمت و شرایط تخلیه به همین طریق ترتیب اثر داده می‌شود. البته پیش می‌آید که در بعضی موارد ماموران شهرداری، به صورت اکیپی به محل اعزام شده و با مالکان وارد گفتگو می‌شوند.
نکته بسیار مهم: در برخی موارد مالک یا فروشنده خانه کاملا از قرار گرفتن ملک در طرح مطلع است. اما معیارهای اخلاقی را زیر پا گذاشته و بی‌اینکه جزئیات این موضوع را اعلام کند ملک را به فروش می‌رساند.
این موضوع در سال‌های اخیر در معاملات املاک به کرات پیش آمده است. مخصوصا در مناطق شمالی کشور که خریدارانی از سایر استان‌ها برای خرید اقدام کرده و آشنایی چندانی با مناطق ندارند. و نهایتا پس از مدتی (یا حتی پس از عقد قرارداد بدون استعلام) یا در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند.
۴. اقدام در زمان احتمال عقب نشینی ملک
اول: حتما قبل از اینکه وارد مراحل پایانی خرید ملک شوید همان ابتدای آشنایی با فایل به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کنید. اطلاعات کامل ملک را استخراج کنید.
دوم: از مشاور املاک خود تمامی جزئیات را درخواست کنید. حتما باید اطلاعات ضروری را در قرارداد قید کنید. مثلا ممکن است هنگام نگارش متن فقط به دانگ (شش دانگ) ملک اشاره شود در حالی که بهتر است متراژ دقیق خانه که معیار پرداخت هزینه محسوب می‌شود حتما نوشته شود. علاوه بر این تخلفات و جزئیات طرحی که در آینده شهرداری آن را اجرایی خواهد کرد همگی مکتوب در اختیارتان قرار گیرد.
۵. عقب‌نشینی: از خسارت تا قوانین مصوب
نکته مهم این است که شهرداری‌ها قدرت اجرایی دارند و قانون از آنها حمایت می‌کند. یعنی در پیشبرد طرحهای زیرساختی با هدف نوسازی و بهینه‌سازی، اقدامات شهرداری‌ها غیر قابل توقف است. نتیجتا با مذاکره و همکاری بر سر متراژی که قرار شده تخریب شود و عقب نشینی را تحمل کند باید رقمی را تعیین کرد. پس به‌جای تلاش بیهوده باید به نکات مهم‌تری توجه کنید از جمله:
- هزینه عقب نشینی را تمام و کمال دریافت کنید. بر اساس قانون، شهرداری در قبال این اقدام ملزم به پرداخت هزینه است.
- اقدامات ناشی از عقب نشینی ملک احتمال دارد به اعیان یا به عرصۀ ملک خسارت وارد کرده باشد.
- هزینه را از شهرداری پیگیری نمایید. شهرداری موظف به پرداخت خسارت است.
- اگر که به عرصه (زمین) خسارتی وارد شده باشد، برای جبران خسارت، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته خواهد شد و به این ارزش ۶٪ افزوده می‌گردد. اگر طبق این محاسبه مبلغ بدست امده از قیمت فعلی زمین بیشتر باشد همان قیمتی که کارشناسان در زمان ارزیابی تعیین کرده‌اند مبنا قرار خواهد گرفت.
۵ نکته درباره عقب نشینی ملک
وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها
ماده واحده – کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها‌مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت‌ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال‌اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
۵ نکته درباره عقب نشینی ملک
تبصره ۱ – در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان‌بندی مصوب به حداقل ۱۰ سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در‌صورتی که کمتر از ۱۰ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
تبصره ۲ – شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره ۱ مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تأسیسات‌موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد و در زمانی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح‌مزبور باشد به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود.
تبصره ۳ – مالکین املاک و اراضی واقع در طرحهای آتی که قبل از تصویب طرح واجد شرایط جهت اخذ پروانه ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید یا افزایش بنا را دارند، جهت اخذ زمین عوض در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین آن گونه مالکین اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث یا‌توسعه معابر و میادین قرار دارند، نسبت به سایرین حق تقدم دارند.
۵ نکته درباره عقب نشینی ملک
تبصره ۴ – در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه‌بندی و تفکیک و ساختمان‌سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه‌محدوده مزبور طبق طرحهای مصوب توسعه شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان‌اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا ۲۰% از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و‌همچنین اراضی عوض طرحهای نوسازی و بهسازی شهری، به طور رایگان دریافت نمایند.
۵ نکته درباره عقب نشینی ملک
شرایط خاص و شروط قانونی برای عقب نشینی
مدت زمان معقول اجرای طرح و تملک املاک واقع در طرح:
پس از اعلام رسمی وجود طرح های دولتی و شهرداری ها باید حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی املاک واقع در طرح های مذکور و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام گردد. همچنین در صورتیکه اجرای طرح و تملک املاک واقع در طرح ظرف مدت پنج سال انجام نشود مالک از کلیه حقوق مالکانه خویش برخوردار است.
تكليف شهرداری درصورت عدم اجرای طرح های دولتی و شهرداری در قبال مالكين:
در برخی موارد که اجرای طرحهای دولتی و شهرداری‌ها به موجب برنامه زمان بندی به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح، از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث بنا، تجدیدبنا، افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره، رهن و غیره برخوردارند و در صورتی که مدت مزبور کمتر از ۵ سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هرگاه زمان اجرای طرح پیش از ۵ سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدیدبنا را ندارد.
