خرید و فروش ملک ورثه ای

خرید و فروش ملک ورثه ای ،وقتی صاحب ملک فوت کند، ملک او به وارث یا ورثه او می‌رسد. این ملک را موروثی یا ورثه ای گویند. اگر یک نفر وارث متوفی باشد، پیچیدگی و حساسیت معامله آن ملک کمتر است. وقتی وراث ۲ نفر یا بیش‌تر باشند، همگی به صورت مشترک صاحب آن ملک موروثی هستند. به عبارت دیگر، هر یک از افراد به نسبت سهم خود، از تمامی نقاط آن ملک سهم می‌برند. یعنی هیچ یک از وراث نمی‌تواند ادعا کند که بخشی از ملک متعلق به او است. حتی اگر وراث ۴ نفر با سهم‌های مساوی باشند و ملک هم ۴ طبقه با قیمت‌های یکسان باشد، باز هم هیچ یک از وراث نمی‌تواند یکی از طبقات را برای خود تصرف کند.

 

با ایران مشاغل همراه ما باشید .

مشاهده آگهی های : مشاور املاک در رشت

مراحل و نحوه خرید و فروش ملک ورثه ای

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای به ترتیب زیر است:

• احراز مالکیت
• بررسی گواهی انحصار وراثت
• بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
• بررسی احتمال وجود وراث دیگر
• بررسی وصیّت‌نامه متوفی
• بررسی مسئله وراث صغیر
• امضای وراث
• نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی

خرید و فروش ملک ورثه ای

احراز مالکیت

احراز مالکیت یعنی مطابقت اطلاعات هویتی فروشنده و اطلاعات هویتی مالک که در سند ملک نوشته شده است. یعنی باید نام فروشنده بر اساس مدارک هویتی، همان نامی باشد که در سند ملک به عنوان مالک نوشته شده است. در مورد ملک ورثه ای نیز همین قاعده وجود دارد. یعنی می‌توانیم شناسنامه متوفی را با سند ملک مطابقت دهیم. البته راه‌های دیگری هم برای این کار وجود دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

بررسی گواهی انحصار وراثت

یکی دیگر از راه‌های احراز مالکیت، بررسی گواهی انحصار وراثت است. این گواهی توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود. البته گواهی انحصار وراثت را باید به دلایل دیگری هم بررسی کرد. گواهی انحصار وراثت مهم‌ترین مدرکی است که صاحب حق بودن وراث را مشخص می‌کند. در این گواهی ۲ مورد زیر مشخص می‌شود:

1. چه کسانی جزو وراث هستند.
2. سهم هر یک از وراث چقدر است.

یک کاربرد دیگر گواهی انحصار وراثت این است که اگر فرد دیگری به عنوان وارث وجود داشته باشد که در جمع معامله کنندگان حضور ندارد، شما متوجه موضوع می‌شوید. بنابراین همانطور که می‌بینید، بررسی گواهی انحصار وراثت در معامله ملک موروثی بسیار مهم است.  

خرید و فروش ملک ورثه ای

بررسی مفاصا حساب مالیاتی

ارائه مفاصا حساب برای بررسی بدهی مالیاتی در معامله ملک موروثی الزامی است. اما اگر فکر می‌کند تنها کاربرد آن همین است، در اشتباه هستید. چرا که یکی دیگر از راه‌های احراز مالکیت، بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی است. شاید فکر کنید مطالبه مفاصا حساب از وراث، با هدف احراز مالکیت، مته به خشخاش گذاشتن است. ما هم توصیه نمی‌کنیم تحت هر شرایطی و همیشه مفاصا حساب را برای احراز هویت مطالبه کنید. اما شاید گاهی اوقات برای اطمینان بیش‌تر از سلامت معامله، این کار لازم باشد. یکی از مواردی که مهندس علیرضا عمویی همیشه بر آن تاکید دارند، این است که سرمایه‌گذاری در ملک بسیار کم ریسک است. تنها راهی که می‌تواند ما را دچار ضررهای سنگین در بازار املاک کند، بی‌توجهی به نکات حقوقی است. بنابراین بهتر است راه‌های مختلف برای اطمینان از سلامت معامله را بلد باشیم.

بررسی احتمال وجود وراث دیگر

توصیه می‌کنیم به هیچ چیز غیر از مستندات اطمینان و اکتفا نکنید. وقتی مدارک هویتی متوفی را جهت احراز هویت بررسی می‌کنید، حتما صفحات انتهای شناسنامه را بررسی کنید تا مطمئن شوید فرد دیگری جزو وراث نیست. به همین ترتیب وقتی برگه انحصار وراثت را مشاهده می‌کنید، حتما به این موضوع توجه داشته باشید که کسی غیر از فروشندگانی که پای قرار داد حاضر شده‌اند، جزو وراث نباشد.

بررسی وصیّت‌نامه متوفی

توصیه می‌کنیم پیش از رسیدن به جلسه فروش، از وراث بخواهید حتما پیگیر وصیّت‌نامه متوفی باشند. طبق ماده ۸۲۶ قانون مدنی، وصیّت متوفی از نظر قانونی نافذ است. بنابراین در صورت وجود وصیّت‌نامه، باید پیش از معامله ملک موروثی حتما در این خصوص تعیین تکلیف شود. البته توجه داشته باشید که متوفی می‌تواند حداکثر تا یک سوم از مال خود را طبق وصیّت‌نامه بین وراث تقسیم کند. بنابراین وصیّت متوفی برای مازاد بر یک سوم اموالش از نظر قانونی فاقد وجاهت است. یعنی وراث می‌توانند وصیّتی که مازاد بر یک سوم اموال است را نپذیرند. اما به هر حال عمل به وصیّت تا یک سوم اموال الزامی است.

بررسی مسئله وراث صغیر

از نظر قانون صغیر فردی است که به سن بلوغ شرعی نرسیده است. این سن برای پسرها ۱۵ سال کامل قمری (معادل ۱۴ سال و ۶ ماه و ۱۷ روز شمسی) و برای دخترها ۹ سال کامل قمری (معادل ۸ سال و ۸ ماه و ۲۲ روز شمسی) است. اگر بین وراث فرد صغیری وجود داشته باشد، نمی‌تواند شخصا مبایعه نامه را امضا کرده و سهم خود را بفروشد. در این حالت باید قیم قانونی او از طرف صغیر مبایعه نامه را امضا کند. اما توجه داشته باشید که قیم نیز نمی‌تواند به راحتی و صرفا با اتکا به نظر شخصی خود این کار را انجام دهد. قیم ابتدا باید قصد از فروش را به اداره سرپرستی قوه قضائیه اعلام کند. سپس دادستان مصلحت صغیر از انجام معامله را بررسی می‌کند. در صورتی که دادستان تشخیص دهد انجام معامله به مصلحت صغیر است، اجازه می‌دهد قیم از طرف صغیر مبایعه نامه را امضا کند. در نتیجه اگر بین وراث فرد صغیری حضوری داشت، شما باید ۲ مورد را مطالبه کنید. یکی مدارک قانونی که نشان دهد قیم این فرد صغیر چه کسی است (قیم نامه). دیگری مجوز دادگاه سرپرستی که نشان دهد دادستان اجازه فروش این ملک را صادر کرده است

امضای وراث

پیش‌تر به این اشاره کردیم که یک ملک موروثی، در واقع یک ملک مشاعی است. یعنی تمام وراث در تمام نقاط ملک شریک هستند. به همین دلیل، هنگام فروش ملک، حضور تمام وراث و امضای همگی آن‌ها پای مبایعه نامه ضروری است. اما اگر یک یا چند نفر از وراث هنگام معامله ملک موروثی حضور نداشته باشند تکلیف چیست؟ در این حالت وکیل این افراد می‌تواند به جای آن‌ها قرارداد را امضا کند. البته به یاد داشته باشید که این وکالت باید بلاعزل باشد.  

نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی

قدم آخر در معامله ملک موروثی، پرداخت ثمن معامله است. کاری که اغلب افراد انجام می‌دهند این است که کل مبلغ را به حساب یکی از وراث واریز می‌کنند. این کار از نظر قانونی غلط نیست. اما می‌تواند دردسرهای بعدی را برای شما به همراه داشته باشد. در ادامه بهترین روش پرداخت هر یک از وراث را توضیح می‌دهیم. ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس عمویی همیشه توصیه می‌کنیم به ریزه‌کاری‌های نوشتن قرارداد بسیار دقت کرده و در این مورد کاملا سختگیر باشید. در خصوص پرداخت ثمن معامله در فروش ملک ورثه ای، اگر بخواهید اصطلاحا مو لای درز قرارداد شما نرود، باید به یکی از ۲ روش زیر عمل کنید:

• اگر وراث توافق کنند که کل ثمن معامله به حساب یکی از وراث ریخته شود، باید توافق حاصل شده در قرارداد به طور دقیق نوشته شود. در ادامه شماره حساب یا شماره کارتی که ثمن معامله باید به آن واریز شود را حتما در قرارداد بنویسید.
• اگر وراث توافق نکنند که کل ثمن معامله به حساب یکی از وراث ریخته شود، باید این موضوع نیز در مبایعه نامه نوشته شود. سپس شماره حساب یا شماره کارت هر یک از وراث در قرارداد نوشته شود. علاوه بر این باید سهم هر یک از وراث مشخص شده و در قرارداد نوشته شود که مبلغ مورد نظر به شماره حساب یا شماره کارت فرد واریز می‌شود.

اگر بحث پرداخت ثمن معامله ملک موروثی در مبایعه نامه طبق توضیحات بالا انجام شود، در آینده جای طرح هیچ نوع دعوا یا شکایتی برای طرفین قرارداد باقی نمانده و به قول معروف یک قرارداد حقوقی سالم نوشته شده است. تا این قسمت از این نوشته، با روال متداول برای فروش ملک ورثه ای آشنا شده‌اید. اما گاهی اوقات ممکن است برای معامله چنین ملکی، شرایط خاصی پیش آید. در ادامه به برخی از این شرایط می‌پردازیم.

شرایط مختلف در معامله ملک ورثه ای

برای معامله ملک موروثی، همیشه شرایط مطابق میل و طبق روال عادی پیش نمی‌رود. مثلا ممکن است یکی از وراث حاضر به فروش ملک نباشد. اگر قصد دارید ملک ورثه ای را بخرید یا بفروشید، یا حتی اگر مشاور املاک هستید، باید با شرایط مختلف در معامله ملک ورثه ای آشنا باشید. در ادامه این شرایط را بررسی می‌کنیم.

فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

بر اساس ماده ۱ از قانون مجازات راجع‌به انتقال مال غیر، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت وراث امکان‌پذیر نیست. وقتی تمام وراث در تمامی نقاط ملک شریک هستند، نمی‌توان بدون رضایت همگی، ملک را فروخت. اما اگر یک یا چند نفر از وراث بخواهند علیرغم رضایت وراث دیگر، صرفا سهم خود را بفروشند، قانون راه‌کارهایی را معرفی کرده است. در ادامه این راه‌کارها را توضیح می‌دهیم.

فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

همانطور که گفتیم، فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث فقط در شرایطی امکان‌پذیر است که آن فرد بخواهد فقط سهم خود را بفروشد. در این شرایط برای معامله ملک موروثی ۲ حالت زیر را داریم:

• ملک قابل افراز باشد.
• ملک قابل افراز نباشد.

منظور از افراز ملک این است که مشخص شود کدام بخش از ملک، سهم کدامیک از وراث است. به عنوان مثال، اگر ارثیه مورد بحث زمین باشد، معمولا قابل افراز است. اما افزار یک واحد آپارتمان ممکن نیست. اما اگر مثلا وراث ۳ نفر باشند و ملک مورد نظر آپارتمانی ۳ طبقه باشد، باز هم می‌توان افزار را انجام داد. به هر حال در هر دو صورت، چه ملک قابل افراز باشد، چه قابل افراز نباشد، ورثه برای فروش سهم خود، باید به دادگاه مراجعه کنند.  

خرید و فروش ملک ورثه ای