اجاره نامه یا قولنامه اجاره چیست؟

اجاره نامه یا قولنامه اجاره چیست؟در قدیم زمانی که خریدار و فروشنده به توافق می‌رسیدند ولی به هر دلیل، مثلا آماده نبودن پول، معامله انجام نمی‌شد تعهدات طرفین را مکتوب می‌کردند و به آن قولنامه می‌گفتند.اما همانطور که گفتیم در حال حاضر چیزی به نام قولنامه در قانون تعریف نشده است. در صورتی که امکان پرداخت ثمن معامله وجود نداشته باشد، باز هم مبایعه نامه یا اجاره نامه نوشته می‌شود. در چنین شرایطی برای حفظ منافع خریدار و فروشنده باید بندهایی در قرارداد قید شود که توضیح این موارد خارج از موضوع این نوشته است.تصور اشتباهی که در مورد قولنامه وجود دارد این است که تعهد و الزام قانونی برای امضا کنندگان بوجود نمی‌آورد. اما با توجه به اینکه، چیزی که امروز مردم به آن قولنامه می‌گویند همان مبایعه نامه است، بنابراین تمام مسائل قانونی مبایعه نامه را شامل می‌شود. در نتیجه با تصور اینکه قولنامه برای شما بار حقوقی ندارد، هیچ برگه‌‌ای را به نام اینکه قولنامه است، به راحتی امضا نکنید؛ چرا که تعهدات قید شده در آن از نظر قانونی به عهده شما قرار می‌گیرد و در صورت عدم انجام آن‌ها با ضرر و زیان مواجه می‌شوید.  

با ایران مشاغل همراه ما باشید .

 

اجاره نامه یا قولنامه اجاره چیست؟

 

اجاره نامه دستی، رسمی و بنگاهی چه تفاوت‌هایی دارند؟

اجاره نامه دستی قراردادی است که موجر و مستاجر با توافق یکدیگر نوشته و آن را امضا می‌کنند. در صورت بروز مشکل بین موجر و مستاجر، این نوع قرارداد از نظر قانونی قابل پیگیری است. اما مراحل پیگیری آن و رسیدن به حق و حقوق مورد نظر دشوار و طولانی‌ست. اجاره نامه بنگاهی قراردادی است که در آژانس املاک تنظیم شده و مهر و امضا مشاور املاک زیر آن وجود دارد. این قرارداد از نظر قانونی ارزشمندتر از اجاره نامه دستی است. علاوه بر این، قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شامل حال اجاره نامه‌های دستی که فاقد امضای شاهد هستند نشده اما اجاره نامه‌های بنگاهی را به دلیل اینکه امضای شاهد در آن وجود دارد، پوشش می‌دهد. در صورتی که اجاره نامه شما تحت پوشش این قانون باشد، دریافت حق و حقوق (هم برای موجر و هم برای مستاجر) بسیار راحت‌تر می‌شود. اجاره نامه رسمی سندی‌ست که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد. اجاره نامه دستی و بنگاهی جزو اسناد رسمی نیستند (سند عادی هستند) ولی اجاره نامه رسمی یک سند رسمی به حساب می‌آید. ارزش این اسناد از نظر قانونی از اسناد عادی بیش‌تر است. هر چند اسناد رسمی ارزش بیش‌تری دارند اما توسط عموم جامعه مورد استقبال قرار نگرفته‌اند. چرا که دفاتر اسناد رسمی مانند مشاورین املاک معامله را به ثمر نمی‌رسانند. در واقع دفاتر اسناد رسمی صرفا مواردی که موجر و مستاجر به تواقع رسیده‌اند را ثبت می‌کنند. علاوه براین برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی باید کل مبلغ معامله به صورت نقد پرداخت شود. اما مشاورین املاک مسائل قانونی مربوط به پرداخت شرایطی را در قراردادها لحاظ می‌کنند. به طور کل می‌توان گفت مراجعه به مشاورین املاک برای تنظیم سند اجاره، هم کار موجر و مستاجر را به بهترین نحو راه می‌اندازد و هم از نظر قانونی و حقوقی، قابلیت اطمینان بیش‌تری دارد.  

مشاهده آگهی های : مشاور املاک در رشت

نکات مهم در تمدید اجاره نامه

یک نکته مهم در تمدید اجاره نامه این است که نیازی به نوشتن یک قرارداد جدید نیست. بلکه می‌توانید اصطلاحا قرارداد قبلی را پشت نویسی کنید. برای پشت نویسی کافی‌ست مواردی که نسبت به اجاره نامه قبلی تغییر کرده‌اند را یادداشت کنید. علاوه بر این باید تاریخ اتمام اجاره را هم در پشت نویسی ذکر کنید. پس از ذکر کلیه تغییرات بوجود آمده نسبت به اجاره نامه پیشین، باید این جمله را ذکر کنید: «کلیه مفاد اجاره نامه قبلی به غیر از تغییرات ذکر شده پابرجاست»

برای تمدید اجاره نامه به مشاور املاک مراجعه کنیم یا نه؟

از نظر قانونی تمدید اجاره تفاوتی با نوشتن اجاره ندارد. همان مواردی که در مورد اجاره ملک گفته شد، در مورد تمدید اجاره هم صدق می‌کند. بنابراین برای تمدید اجاره هم بهتر است به مشاور املاک مراجعه کنیم. اما باید بدانید برای تمدید اجاره، نیازی به پرداخت کمیسیون قانونی اتحادیه به مشاور املاک نیست. در تمدید اجاره صرفا پرداخت حق التحریر کفایت می‌کند. همانطور که اگر موجر و مستاجر بدون وساطت مشاور املاک یکدیگر را یافته و به توافق برسند، صرفا باید حق التحریر پرداخت کنند، در این مورد هم پرداخت حق التحریر کفایت می‌کند. فراموش نکنید در تمدید اجاره نامه، امضای دو شاهد ضروری است و از نظر قانونی به پیگیری موارد حقوقی کمک قابل توجهی می‌کند. نکته مهم بعدی مربوط به فسخ اجاره نامه است.

فسخ اجاره نامه چگونه انجام می‌شود و شرایط آن چیست؟

نکته مهم در مورد فسخ اجاره نامه این است که این قرارداد یک عقد لازم است. عقد لازم قراردادی است که قابل فسخ نیست مگر با در نظر گرفتن شرایطی در قرارداد یا با رضایت طرفین. علاوه بر این در بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه‌ی مورد تایید اتحادیه املاک که در آژانس‌های املاک موجود است، شرایط و جریمه‌ای برای فسخ قرارداد پیش از اتمام زمان قرارداد در نظر گرفته شده است. طبق این بند در صورتی که هر یک از طرفین بخواهند قرار داد را پیش از موعد فسخ کنند، باید ۱ ماه جلوتر این موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهند. علاوه براین باید معادل ۱ ماه اجاره کامل را به طرف مقابل پرداخت کنند. البته این بند از اجاره نامه نیاز به تفسیر و توضیح بیش‌تری دارد. توضیح این موضوع در مقاله‌ی دیگری ارائه می‌شود.

انواع اجاره‌نامه

از نظر قانونی اجاره‌نامه به دسته‌های زیر تقسیم می‌شود: اجاره‌نامه محضری یا رسمی اجاره‌نامه بنگاهی اجاره‌نامه دستی تمامی اجاره‌نامه‌هایی که در دفتر اسناد تنظیم می‌شوند رسمی هستند. در مقابل اجاره‌نامه‌هایی که در جایی به جز دفتر اسناد مورد تنظیم قرار می‌گیرند غیررسمی نامیده می‌شوند. در اجاره‌نامه‌های غیر رسمی فرقی نمی‌کند که توسط بنگاه‌دار و یا به صورت دستی نوشته شود. به‌هرحال هر دو آنها از قراردادهای غیررسمی محسوب می‌شوند.  

نکاتی در خصوص اجاره نامه

• هزینه ثبت اجاره نامه به صورت ثابت وجود نخواهد داشت. چراکه تعرفه‌هایی دفاتر اسناد هر 4 سال یکبار تغییر می‌کند. البته لازم است بدانید این تعرفه‌ها توسط قوه قضائیه مشخص خواهد شد. به همین دلیل نمی‌توان مقدار مشخصی را به صورت متداول برای آن مشخص کرد.
• علت اینکه برخی افراد اجاره‌نامه‌های خود را در دفاتر رسمی تنظیم نمی‌کنند، پرداخت مالیات است. در واقع در صورت ثبت اجاره نامه رسمی افراد مجبور به پرداخت مالیات هستند.
• طبق قانون تمامی اسنادی که به صورت رسمی ثبت می شوند دارای اعتبار هستند، مگر آنکه خلاف این امر در دادگاه صالح به اثبات رسد.

اجاره نامه یا قولنامه اجاره چیست؟